2016년 집값은 무엇으로 움직이나?

닥터아파트(www.DrApt.com) 오윤섭의 부자노트에서는 어수선한 주택시장에서 집값은 무엇으로 움직일까?를 한번 정리해봤습니다. 대출규제가 시작된 2월 이후 고민중인 대기 매수자들에게 도움을 드리고자 합니다.  

 

아파트는 주식과 마찬가지로 투자재(House) 입니다. 반면 주식과 달리 소비재(Home)이기도 합니다.  

그럼 아파트값, 집값은 무엇으로 움직일까요? 아파트는 투자재이기 때문에 수급에 따라 가격이 움직입니다. 즉 수요와 공급의 원리가 작용합니다.  

공급보다 수요가 많으면 집값은 오릅니다. 공급은 그대로인데 수요가 증가하면 집값은 오릅니다. 공급이 늘었지만 공급보다 수요가 더 많이 늘어나면 집값은 오릅니다.  

 

하지만 집값은 영원히 상승할 수 없습니다. 물론 영원히 하락할 수도 없습니다. 오르막이 있으면 내리막이 있습니다.  

 

아파트 투자자(내집마련 실수요자 포함)들은 집값 상승 및 하락에 대해 언제나 고민을 합니다. 고민의 결과에 따라 사거나 팔고 또는 매매를 유보합니다.  

 

투자자가 더이상 집값이 오르지 않을 것으로 판단되면 매수를 하지 않습니다.  

 

반면 2014~2015년처럼 집값이 계속 상승할 것이라고 믿는다면 추격매수까지 합니다. 투자자들은 전년에 이어 2015년에 들어서도 상승세가 계속됐지만 상승폭이 커질 것으로 기대하고 매수한 것입니다. 

 

그렇지만 상승기에 투자자는 꼭지에 산 것이 아닐까? 사고 나서 집값이 떨어지는 것은 아닐까? 우려하기 마련입니다.  

 

시간이 흘러 집값 상승을 기대하는 투자자보다 집값 하락을 우려하는 투자자가 많아지면 집값은 보합세로 돌아섭니다. 그리고 매물이 쌓이면 하락세가 시작되는 것입니다.  

 

결국 공급에 비해 수요가 적어 집값이 하락하는 것입니다. 이때 수요를 억제하는 악재가 추가로 발생할 경우 폭락하기도 합니다. 글로벌 금융위기에 따라 2008년 이후 2012년까지 국내 주택시장처럼 말입니다.  

 

최근 집값은 수요자의 심리상태에 따라 움직이고 있습니다. 2015년 11월이후 주택시장이 조정장세로 돌아선 것은 대출규제외 미국 금리인상으로 수요자의 불안심리가 커졌기 때문입니다. 집값 하락을 걱정하는 투자자가 늘어났기 때문입니다.  

 

그러면 2월 이후 수요자의 불안심리에 기여했던 악재가 어떻게 진행될 것인가?를 정리합니다.  

우선 대출규제입니다. 작년 11월 이후 수요자의 불안심리를 가장 크게 자극한 요인이었습니다. 월급쟁이 내집마련 실수요자라면 종전과 크게 다를바도 없는데 말입니다.  

 

다만 주택담보대출 담보 물건이 신규 대출건수를 포함해 포함해 3건 이상인 경우 의무적으로 원리금균등 또는 원금균등 분할상환을 해야 합니다. 대출규모도 소득증빙자료를 토대로 한 상환능력에 따라 결정됩니다. 이에 따라 투자수요가 위축됐습니다.  

 

하지만 대출규제는 4월 총선이후 주택시장 상황에 따라 은행권 여신심사 선진화 ‘가이드라인’의 수위가 조절될 것입니다. 정부의 목표는 집값 하락이라 아니라 집값 안정이니까 말입니다.  

 

대출규제로 위축된 내집마련 실수요자의 매수세는 금리 안정화(대출받는 사람이 급감해 오히려 대출금리가 하락세)와 전셋값 상승 여부에 따라 살아날 것입니다.  

 

특히 전세입자의 매수세는 전세난에 따라 좌우될 것입니다. 1월까지 강남권은 위례 입주물량 증가로 전세물건이 여유가 있었습니다. 하지만 2월 들어 빠르게 소진되고 있습니다.  

 

2월 이후 전세난이 다시 시작되고 전셋값 상승폭이 커진다면 매수세가 살아날 것입니다. 올해 전세만기가 돌아온 서울 및 광교 판교 등 신도시 세입자가 1억원 안팎의 전세금을 올려주고 재계약하기는 쉽지 않을테니 말입니다.  

 

다음으로 공급과잉입니다. 결론적으로 수도권 공급과잉은 일부 지역에 국한될 것입니다. 수요에 비해 공급이 지나치게 많은 지역에 한정될 것입니다. 파주, 김포, 용인, 화성처럼 말입니다.  

 

서울은 전혀 걱정할 필요가 없습니다. 오히려 뉴타운 재개발 재건축 지역에선 공급부족을 걱정해야 할 상황입니다. 2016년만 해도 서울에선 4만가구 안팎이 멸실돼 이주 철거가 진행될 예정입니다. 반면 아파트 입주물량은 2만4천가구에 불과합니다. 멸실주택이 입주 아파트보다 더 많습니다. 2017년도 별 차이가 없습니다.  

 

또 공급과잉의 주범이라는 분양물량도 올해들어 급감하고 있습니다. 주택건설사들이 정부 눈치도 보지만 무엇보다 작년 11월부터 미분양이 급증하고 있기 때문에 분양시기를 늦추고 있습니다. 파주에선 공급가구수의 80% 이상이 미분양됐습니다.  

 

공급이 지속적으로 줄어들면 결국 수요를 자극하게 됩니다. 대출규제라는 정부정책으로 시작된 집값 불안심리가 줄어들고 집값 상승에 대한 기대심리가 늘어날 것입니다. 집값이 움직일 것입니다. 특히 2월 이후 전세물건이 사라지면 집값은 상승할 것입니다.  

 

3대 악재라는 대출규제, 금리인상, 공급과잉에 대한 수요자의 불안심리는 늦어도 4월 이후에는 가라앉을 것입니다. 가치투자자라면 불안심리가 진정되는 전에 매수해야 합니다. 참여정부 시절(2003~2007) 아무리 강도 높은 부동산 규제대책도 효과는 3개월에 불과했습니다.  

 

- 옮겨온 글 -