부동산 투자의 불변의 법칙

 부동산 투자의 불변의 법칙

 

안효빈 지음 / 새로운 제안 刊

 

 

 

 

▣    부는 상대적이다.

-. “No pay, no money!”를 명심하라.

-. 부동산은 상대적(교환가치) 희소성(활용도)이 크다.

-. 토지는 필수 원자재로서 효용이 클수록 상품가치가 높아진다. 토지의 활용도가 높은지 낮은지는 부동산의 지역적 조건이 아니라 법 규제에 대한 적응도에 따라 결정된다.

-. 돈의 가치(재화)로 부동산을 판단할 때 중요하게 보아야 할 것은 ‘현재 부동산 법규의 상태와 앞으로의 법 집행 방향’이다. 결국 부동산이 갖는 돈으로서의 가치를 판단하려면 ‘정책과 정책의 표현인 법의 집행 방향’을 우선적으로 이해해야 한다. 그리고 나서 보아야 할 것이 현재와 미래의 지역용도와 규모, 인력 집중도, 시설물 배치 등이다. 최종적으로 해당 상품의 개별적 상태와 여건을 점검해야 한다.

 

▣    부동산의 80%는 법과 정책이다.

-. 부동산을 배우는 데에는 다음 측면들 정도로 자신의 관점과 현실에 맞추어 어느 정도 이해하고 있으면 충분하다.

  첫째, 현재의 사회구조와 가치관을 이해해야 한다 -> 국토 전반에 대한 이용계획 확인

  둘째, 그 위에서 관련 법들의 내용을 보다 세부적으로 알아야 한다 -> 국토의 계획 및 이용에 관한 법률, 국토의 용도별 도시계획과 지역계획, 농지법, 산지법, 자연환경보전법, 그 밖의 특별법

  셋째, 향후에 펼쳐질 각종 계획들을 파악해야 한다.-> 시설물의 용도와 규모 계획, 기간시설계획, 투자자격 및 방식 등

 

▣    위험 없는 투자는 없는 법.

-. 용기와 배짱이 가장 중요한 것인지도 모른다. 자기 돈으로 해도 되고, 그렇지 않아도 된다. 돈은 기술과 전략의 문제다. 중요한 것은 ‘내가 그렇게 투자했을 때 성공을 할 수 있느냐 없느냐’이다.

-. 최대한 추정을 해 본 후 철저히 자신을 믿고 결정할 수 밖에 없다. ‘생각대로 되지 않았을 경우에 자신이 받을 타격은 어느 정도인가?’ ‘그것을 이겨낼 수 잇는가?’ 등에 대해 고려할 수 있으면 된다.

-. 위험 없는 투자는 없다. 위험을 없애기 위해 고도의 분석방법을 동원하는 행동은 오히려 단순한 문제를 복잡하게 이해하는 것에 불과할 수도 있다.

-. 투자 시 가장 이상적인 모습은 스스로 이상적인 투자 시점과 일정, 상황을 디자인 하는 것이다. 투자를 하고 난 이후에 가치가 오르려면, ‘어떤 정책이 필요하고 사회 변수와 경제 변수들이 어떻게 되어야 좋을지’를 그리는 것이다.

-. 투지시기의 장점과 단점을 구체적으로 구분할 줄 알아야 한다.

 

▣    실패하는 사람들에겐 뭔가 특별한 이유가 있다.

①    사돈이 논을 사면 배가 아프다. - 남들을 지나치게 의식하거나 경쟁적인 사람들은 투자 시 전형적으로 위험한 부류. 그러므로 보완관계나 대체관계로 보는 사람은 실패 가능성이 낮다.

②    일확천금을 노린다. – 부동산이 가진 ‘느린 특성’을 이해할 필요가 있다.

③    귀가 얇다. – 투자자의 입장에서 업자(개발/유통/건축/판매/분양)들은 ‘不可近 不可遠’ 해야 할 존재다.

④    자본금이 적다. – 투자할 때는 자본금에 충분한 여유가 있거나, 대출금을 여유 있게 갚을 수 있는 고정적 수입원이 안정적으로 확보돼 있어야 한다.

⑤    고학력자들이 대체로 실패한다. – 문제는 부동산 투자에선 아무리 노력해도 확정적인 입증이나 객관적 계량화가 거의 불가능 하다는데 있다. 그러므로 자료분석으로 세월을 보내 결국 타이임을 놓친다. 객관성을 중시하는 사람도 실패하는 경우가 많다. 부동산 투자 시 실패하는 사람들을 보면 유행을 앞서 나가는 순발력과 추진력이 없다는 점과 모든 것이 완벽해지기를 기다리다 때를 놓친다는 공통점이 있다. “No risk, no gain!”

⑥    월급쟁이들이 많아 실패한다. – 문제는 보고 듣는 정보가 많다는 것이다. 그래서 나름대로 생각은 많지만 마음만 급하고 실제로 투자할 수 있는 금전적, 시간적 여유는 없는 것이 현실이다. 월급쟁이가 갖는 또 다른 한계는 그들이 ‘규칙적’이라는 점. 규칙적이라는 것은 항상 비슷하다는 것이고, 이는 다른 사람과 유사하다는 뜻이다. 계획적이고 예측 가능한 규칙성은 변동가능성이 높고 예측이 어려운 투자행위와는 태생적으로 들어 맞지 않는다. 투자란 사회성의 반영이다. 투자의 의미는 재화를 다른 사람들에 비해 상대적으로 더 얻는 다는데 있다. 다른 사람들과 비슷하게 움직이면 변동 가능성이 없고, 확실한 곳에 투자를 한다면 누구나 성공할 수 있다. 결국은 남들과 비슷한 시기에, 비슷한 상품을, 비슷한 방식으로 투자하게 될 뿐이다. 남들과 비슷한 투자로는 성공하기 어렵다. 성공하려면 평범하고 규칙적인 습관이나 사고방식에서 벗어나려는 움직임이 필요하다.

⑦    돈을 꾸기를 싫어한다. – 부동산은 복합재의 성격이 강해 비교적 고가다. 따라서 투자할 때는 대출이 불가피하다. 중요한 것은 돈을 빌릴 때 정기적으로 적금을 낼 수 있는 정도의 규모를 넘어서는 안 된다. 그러나 부동산 투자는 다른 사람의 도움 없이는 성공하기 어렵다는 사실을 알아야 한다.

⑧    조언을 무시한다. – 업자의 말을 냉정하게 평가하고 분석해야 한다. 부동산 투자를 잘못하는 사람들은 대부분 주변에 냉정한 평가나 분석을 할 줄 아는 사람이 없다는 이유로 조언을 구하지 않고, 혼자서 쉽게 결정을 내리는 경우가 많다.

⑨    자기 확신에 차있는 있다. – 부동산 투자에 성공하려면 정확한 분석능력보다는 정확한 이해능력이 요구되는 경우가 많다. 계량화된 데이터는 단지 숫자에 지나지 않는다. 투자의 성패는 숫자가 아니라 말에 의한 경우가 대부분이다. 말들이 생겨나고 이러한 말들이 모여 문자가 되었을 때, 계획과 법령으로 구체화된다. 부동산 투자에 성공하려면 고도화된 머리와 아집보다는 감정적인 가슴과 객관적인 고집을 가질 필요가 있다.

⑩    손해를 전혀 안 보려 한다. – 투자는 다른 사람들을 손해 보도록 하는 과정이다. 투자에서 성공하려면 상당히 투쟁적인 입장이 되어야 한다. 부동산 투자에서 손해를 전혀 안 보려는 생각은 위험을 전혀 부담하지 않겠다는 것과 같은 의미다. 손해를 전혀 안 보려는 사람은 부동산 투자뿐만 아니라 모든 투자에서 성공할 수 없다. 손해와 이득은 같은 개념이다. 더 나아가 실패와 성공도 같은 개념일 수 있다.

⑪    기사나 뉴스에 일희일비한다. – 뉴스는 단순한 현상만을 전달한다. 신문기사나 뉴스 보도를 보며 ‘무엇을 할 것인지’ 결정하는 것은 대단히 위험한 일이다. 매체가 가진 ‘일회성’의 성격은 투자의 성격과 맞지 않는다. 기사나 매체에서 얻는 정보는 참고 자료로만 활용해야 한다. 부동산 투자는 자신의 투자 목적을 고려하여 장기적으로 결정해야 한다. 각각 매체 별 정보의 역할과 기능을 차별적으로 생각해야 한다.

 

▣    투자에 실패한 사람들을 위한 제언.

①    기준을 세워라.

②    실패에서 배워라.

③    시도하고 또 시도하라.

④    더 이상 두려워하지 마라.

⑤    실패 경험도 공유하라.

 

▣    투자 운을 거머쥐는 행동습관.

부동산 투자는 시간, 정보, 지식, 땀, 믿음을 갖춘 상태에서 운이 따라야 하는 것이다.

①    다른 사람들을 의식하지 않는다.

②    이기적인 욕심을 버린다. 부자가 될 준비를 해야 한다. 투자로 성공하려거든 먼저 이기적인 욕구를 버려야 한다. 버리면 여유가 생긴다. 여유가 생기면 분석할 수 있는 능력을 갖출 수 있다. 그런 상태에서 열심히 노력해야 한다. 다양한 정보들을 조사하고 분석하다 보면 감이 생기고 그 과정에 운이 따라오게 된다.

③    흥분하지 않는다. 부동산 투자 할 때 흥분하면 따르던 운도 따라오지 않는다는 점을 명심하자.

④    전문가에게 의존하지 않는다. 부동산이라는 분야에는 전문가가 없다. 그들은 특정 분야의 선경험자일 뿐이다. 전문가들이 투자와 관련해 내 놓는 예측은 상당 부분이 정확하지 않으며, 맞았다고 해도 그것은 운이 좋은 경우가 대부분이다.

⑤    좋은 일을 많이 한다.

⑥    준비하고 배운다. 꾸준히 준비하고 배우려는 사람에게는 반드시 운이 따르게 마련이다. 부동산 투자법을 배우는 단계로는

    * 1단계 – ‘왜 투자를 해야 하는지’ ‘한다면 무엇에 투자해야 하는지’ 등이 개념을 세워라. 

                       즉, 부동산 개론 수준의 지식을 공부한다.

    * 2단계 – 부동산 관련 법규와 지역 개발 등에 대해 배우는 것으로 공인중개사 공부를 병행한다.

    * 3단계 – 상품별 유형을 구분해 배울 필요가 있다. 즉 주택, 상가, 오피스텔, 모텔, 콘도, 토지 등

    * 4단계 – 투자기법을 익힌다. 일반매매, 경매, 분양, 분양권 전매, 공매 등

    * 5단계 – 사례 분석으로 개발사례, 투자사례, 성공사례, 실패사례 등을 분석한다.

                  이러한 절차를  거쳐 수시로 정보를 스크랩하고 취할 것과 버릴 것을 선별해야 한다.

⑦    자유롭게 행동한다. 창의적인 아이템을 개발해 투자하는 노력이 필요하다. 다양한 운용방법을 만들어야 한다. 부동산을 투자할 때는 다양하고 독창적인 발상과 아이디어와 더불어 여러 조건들을 병행해야 한다.

⑧    고집스럽게 지킨다. 장기적인 관점에서 투자하고 운용한 후 처분한다.

⑨    무르익었을 때 처분한다.

⑩    배우자를 존중하고, 의견을 듣는다.

 

▣    성공을 부르는 투자 마인드.

①    솔직해 지자! – 부동산에 대해 얼마나 알고 있는지를 자신에게 되물어야 한다. 즉 ‘부동산에 대해 아는가?’ ‘내가 왜 투자를 해야 하는가?’ 이 두 가지 질문에 대해 솔직하게 답을 해야 다음에 준비할 것들이 무엇인지 알 수 있다.

②    여유를 갖자! – 정신적 여유다. 욕심을 비워야 한다. 정신적 여유는 현재의 상황과 현실에 나름대로 만족하는 가운데 생긴다. 정신적 여유를 갖고 투자의 목표를 세워야 한다. 여유가 있을 때는 ‘투자 시 무엇이 이익인가?’ ‘그렇게 안 될 경우에는 어떻게, 누가 책임질 것인가?’등을 따져 보게 된다. 투자 타이밍을 감시하는 것도 여유가 있어야 가능하다.

③    현실적인 필요로 접근하자! – 부동산 투자에서 중요한 것은 투자와 본인과의 관련성이다. 부동산 투자가 본인에게 현실적으로 어떤 의미를 갖는지가 중요하다. 본인의 실질적 필요성이 결부되면 안정된 투자로써 성공할 가능성이 높다.

④    믿을 만한 내 돈을 확보하자!

⑤    높이서 멀리 보자! – 부동산 투자는 장기적인 관점, 즉 최소한 4년 이상을 내다보고 해야 한다.

⑥    멈추지 말자! – 부동산 투자를 장기적으로 하기 위해서는 투자정보와 환경에 대해 계속적인 관심을 기울여야 한다. 부동산정보에는 여러 가지가 있다. 이 중 정부의 정책이 가장 중요하며 그 외 시장의 공급정보, 수요정보, 상품정보와 경제, 일반 환경 정보로 나눌 수 있다. 이러한 정책정보는 기본적으로 법률과 관련돼 있다.

⑦    시기를 구분하자. – 정치적 변화를 투자에 응용한다면 정권 초반기에 투자해 정권 후반기에 매각하는 전략이 합당하다.

⑧    창조적으로 투자하자. – 부동산 투자는 현재 있는 그대로를 활용하는 것이 아니다. 창출의 개념으로 접근해야 한다.

 

▣    프로 투자가가 되어야 한다.

①    프로가 되라. – 어떠한 상황이 주어져도 불평 없이 긍정적으로 받아 들여라.

②    동기와 결과를 중시하라. – 부동산 투자에서 성공한 사람들은 투자할 때 출발점과 도착점인 동기와 결과를 중시하고, 이를 중심으로 사고하고 행동한다. 그들은 일정한 결과가 머릿속에 그려지면 투자과정에서 발생하는 문제는 투자를 진행하며 해결하는 모습을 보인다. 반면 일반 투자자는 과정을 지나치게 중시한다. 부동산은 잡학이다. 잡다한 변수들의 결합이다. 따라서 부동산 투자에는 여러 가지를 관리하는 능력이 필요하지, 세세한 분야까지 완벽하게 다 알아야 할 필요가 없다. 즉, 약간의 지식을 활용하는 능력 그 자체가 중요하다는 것이다. 더 정밀한 지식이 필요하면, 그것을 아는 사람들에게 도움을 받으면 된다. 투자가가 되려면 삶 전체를 중요하게 생각해야 한다. 지금 당장의 현실만을 보지 마라. 삶 속에서 부동산 투자의 목표와 동기, 그 결과 등을 고려하고 성공을 위해 어떠한 과정을 가질 지 여유를 갖고 설계하라.

③    관리자가 되라. – 목표를 세우고 이에 따라 계획을 짜라. 기술은 기술자에게, 자신은 큰 그림을 그려라. 모든 것을 완벽하게 소화해 혼자 다 하려 들지 말고, 목표관리의 차원에서 투자 일정을 짜고 전략을 세워라.

④    자신을 각인 시켜라. – 부동산 관련 정보제공업체 사이트 회원 가입, 관심 있는 종목의 판매현장이나 건설 현장을 방문해 사람들과 교류하고, 몇몇 중개업소에 단골이 되라. 부동산 관련 세미나, 워크샵에도 참석하라. 

⑤    전체와 부분을 엄격히 구분하라. – 부동산 시장이 개별화, 부분화 되는 현상이 더욱 심화되고 있다. 이럴 때일수록 부동산에 관한 각종 통계와 자료에 주의해야 한다. 부동산시장 전체의 경기나 시세를 볼 때 전체적인 평균에 민감해 할 필요는 없다. 최근에는 소비자의 욕구와 규모가 달라지면서 부동산시장도 달라지고 있다. 과거에 단순하고 획일적이었던 모습에서 공급이 지속적으로 늘어나며 시장이 보다 개별화, 차별화, 세분화되는 경향이 심화되고 있다. 따라서 일반적이고 전반적인 정보와 구체적이고 세분화된 정보를 구분할 줄 알아야 한다.